Ontbinding van de huurovereenkomst na drugsvonst

Onlangs was het weer in het nieuws; recordaantal drugspanden gesloten in Brabant. Sinds vorig jaar hebben burgemeesters namelijk de bevoegdheid om op grond van de Opiumwet (artikel 13-B) panden voor een bepaalde periode te sluiten indien in dat pand drugs wordt verkocht, afgeleverd, verstrekt of daartoe aanwezig is.


Nog nooit zoveel woningen en bedrijfspanden gesloten door burgemeesters
In totaal sloten Brabantse burgemeesters vorig jaar maar liefst 418 panden, een stijging van 14% ten opzichte van 2016. Kristien Aerts: “Dit kan zelfs bij het aantreffen van wietplantjes of drugs voor eigen gebruik. De veiligheid van buurtbewoners speelt bij dit besluit een belangrijke rol”. Het pand wordt in dergelijke gevallen voor een bepaalde periode gesloten.


Persoonlijk advies door onze deskundig en ervaren advocaat
Kristien Aerts: “Als het ‘drugs’ pand gehuurd is, is niet alleen de huurder, maar vooral eigenlijk ook de verhuurder de dupe van de sluiting. De verhuurder kan om deze reden de huurovereenkomst ontbinden zonder dat deze rechterlijk getoetst moet worden. Zelfs als het besluit van de burgemeester later wordt vernietigd zal de buitenrechtelijke ontbinding in veel gevallen stand houden. Uiteraard staat iedere zaak op zich en bekijken wij graag wat uw mogelijkheden zijn mocht u in een dergelijke situatie terecht komen”. Bel voor het maken van een gratis 30 minuten adviesgesprek 085 047 35 53 of plan een afspraak.

Onverwachte schulden geërfd? In sommige gevallen kunt u hier nog onderuit

Mocht je onbewust of ondoordacht een erfenis hebben aanvaard en helaas worden geconfronteerd met een onverwachte schuld dan loont het de moeite om te laten beoordelen of je een beroep kunt doen op wetsartikel 4:194a BW. Dit artikel biedt bescherming aan de erfgenaam die een nalatenschap zuiver heeft aanvaard en naderhand wordt geconfronteerd met een onverwachte schuld en deze schuld uit eigen vermogen moet betalen omdat het saldo van de nalatenschap ontoereikend is voor de voldoening van deze schuld. Als na aanvaarding blijkt van zo een onvoorziene schuld, kan de erfgenaam de kantonrechter verzoeken hem te machtigen om de nalatenschap alsnog beneficiair te mogen aanvaarden of, als de nalatenschap al is verdeeld, om hem te ontheffen van zijn verplichting de onverwachte schuld uit zijn eigen vermogen te voldoen.


Wat zegt de rechtspraak over dit artikel
Inmiddels is deze wet anderhalf jaar van kracht en zijn er diverse zaken geweest. In deze zaak wordt de vraag beantwoord wat onder onverwachte schulden wordt verstaan. Het gaat niet alleen om schulden die de erfgenaam niet kende maar ook om schulden die de erflater niet behoefte te kennen. De kantonrechter wijst in deze zaak het verzoek af, omdat van de erflater mag worden verwacht dat deze tenminste de administratie van de erflater had moeten raadplegen om er achter te komen welke schulden er zijn en wat hij redelijkerwijs nog kan verwachten aan schulden.


Persoonlijk advies door onze deskundig en ervaren advocaat
Maurena Leimena: “Iedere zaak is anders en de vraag die rijst is wat er onder onverwachte schulden wordt verstaan. Daarom beoordeel ik graag voor u of er een beroep op dit artikel kan worden gedaan, zodat u niet voor de schulden uit de nalatenschap opdraait. Bel voor het maken van een gratis 30 minuten adviesgesprek 085 047 35 53 of plan een afspraak via onze website https://www.al-advocaten.nl/contact/.”

Bouwtechnische keuring standaard in koopcontract woning

Vanaf 1 februari 2018 is het bouwkundig voorbehoud standaard in de koopovereenkomst van de verkopend makelaar, die is aangesloten bij NVM, BDO of VastgoedPro opgenomen. Dit betekent dat huizenkopers binnenkort niet meer zelf hoeven te vragen om een bouwkundig voorbehoud in de koopovereenkomst.

Bij een bouwkundig voorbehoud kan de koper de koop afblazen als bij een bouwtechnische keuring ernstige gebreken worden aangetroffen of herstelkosten boven een afgesproken maximum komen.


VEH is blij met de stap, maar oplettendheid blijft geboden!
Vereniging Eigen Huis (VEH) en de Consumentenbond hebben dit afgesproken met de makelaarsorganisaties NVM, VBO en VastgoedPro. VEH is blij met de stap: “Als de koper het voorbehoud niet wordt gegund, dan is die zich in ieder geval bewust van de mogelijke risico’s die dat met zich meebrengt.”

Omdat niet alle makelaars zijn aangesloten bij de overkoepelende makelaarsorganisaties waarmee de afspraak is gemaakt en omdat partijen vrij zijn het voorbehoud uit het koopcontract te laten, blijft oplettendheid bij huizenkopers geboden!


Persoonlijk advies door onze deskundig en ervaren advocaat
Kristien Aerts: “Het blijft ook afwachten hoe banken om zullen gaan met de financiering indien uit het rapport blijkt dat er veel onderhoud uitgevoerd moet worden. Graag adviseer ik zowel aankopende- als verkopende partijen over de eventuele consequenties en risico’s door de (dus niet in alle gevallen standaard) vermelding van het bouwkundig voorbehoud in de koopovereenkomst.  Bel 085 047 35 53 voor een gratis 30 minuten adviesgesprek, of vul het contactformulier op onze site in!”

Nieuws voor vereniging van eigenaars

Uit onderzoek is gebleken dat maar liefst een derde van de VvE’s slecht tot matig functioneert. Daarom is per 1 januari 2018 is de ‘Wet verbetering functioneren vereniging van eigenaars’ ingevoerd. De nieuwe wet moet zorgen voor financieel gezondere VvE’s en beter onderhouden gebouwen.


Wet verbetering functioneren vereniging van eigenaars
De nieuwe wet verplicht VvE’s te reserveren in het reeds verplichte reservefonds voor toekomstig of onvoorzien onderhoud: 0,5% van de herbouwaarde of een bedrag berekend op basis van het Meerjarenonderhoudsplan (MJOP). Het MJOP moet wel aan een aantal voorwaarden voldoen; de looptijd is tenminste 10 jaar en mag niet ouder dan 5 jaar zijn. Er is een overgangsperiode van 3 jaar om aan de reserveringsverplichting te voldoen.

Verder regelt de nieuwe wet onder meer dat een VvE, onder bepaalde voorwaarden, een lening mag aangaan. In dat geval  kunnen de leden de rente aftrekken van de inkomstenbelasting (geldt niet voor oude leningen).  De leden kunnen niet meer hoofdelijk aansprakelijk gehouden worden voor deze lening.


Nieuw Modelregelement 2017

Naast deze wetswijziging is eind november 2017 het Modelregelement 2017 ingeschreven. Het is een actualisering van de eerdere Reglementen aan de hand van rechtspraak, regelgeving en maatschappelijke ontwikkeling. Het Modelregelement is geen vervanging van de akte van splitsing en het daarin opgenomen reglement dat van toepassing is op uw VvE. U kunt het Modelregelement 2017 hier downloaden.


Persoonlijk advies door onze deskundig en ervaren advocaat
Kristien Aerts “Ik adviseer u en uw VvE graag over de nieuwe wetgeving en het Modelregelement 2017, zodat u er samen met de overige leden voor kunt zorgen dat uw VvE binnen de overgangstermijn voldoet aan de nieuwe reserveringsverplichting. Bel 085 047 35 53 voor een gratis 30 minuten adviesgesprek!”

Van groen word je beter !

Aerts Leimena advocaten draagt een warm hart toe aan de Erasmus MC Tuin.

Het Erasmus MC bouwt in het hart van de stad Rotterdam een nieuw ziekenhuis met veel ruimte voor groen. Want van groen word je beter! Wetenschappelijk onderzoek toont aan dat een groene omgeving of uitzicht op natuur een positief effect heeft op het herstel van patiënten. Het Erasmus MC legt daarom twee unieke daktuinen aan die toegankelijk zijn voor patiënten, bezoekers en medewerkers. De daktuinen van het Erasmus MC zullen met bijna 3.000 m2 de grootste daktuinen in Nederland op deze hoogte zijn.

Aerts Leimena advocaten heeft haar steentje bijgedragen door een stukje daktuin te doneren.

Lees meer…

 

Wijziging huwelijksvermogensrecht per 1 januari 2018

Per 1 januari 2018 is het Nederlands huwelijksvermogensrecht veranderd en dit heeft gevolgen voor de mensen die nu trouwen. Vóór de wijziging was het zo dat wanneer je in het huwelijk trad, je dit automatisch in gemeenschap van goederen deed. Dit betekende dat alle bezittingen en schulden, ongeacht van welke echtgenoot afkomstig, na de huwelijkssluiting automatisch als één vermogen werden beschouwd. Indien het wenselijk was om bepaalde zaken buiten de gemeenschap van goederen te houden, moest door een notaris huwelijkse voorwaarden worden opgesteld.

 

Beperkte gemeenschap van goederen

Met ingang van dit jaar trouwen mensen in beperkte gemeenschap van goederen, waarbij een deel van het vermogen privé blijft:

  • Alles wat voor het huwelijk 100% van jou is (denk bijvoorbeeld ook aan erfenis of schenkingen), blijft tijdens het huwelijk 100% van jou
  • Alles wat je tijdens het huwelijk verkrijgt is gemeenschappelijk
  • Alles wat vóór het huwelijk al gemeenschappelijk was, blijft tijdens het huwelijk ook gemeenschappelijk (ongeacht in welke eigendomsverhouding)

 

Persoonlijk advies door onze deskundig en ervaren advocaat

Maurena Leimena: “De gevolgen van deze wetswijziging zijn veelomvattend en vragen om een gedegen kennis van zaken. Zo is het belangrijk om vanaf nu een goede financiële administratie bij te houden, maar er komt meer bij kijken. Daarnaast kunnen huwelijkse voorwaarden nog steeds nuttig zijn. Hoe hier mee om te gaan is voor iedereen anders, daarom voorzie ik u graag van een persoonlijk advies. Bel voor het maken van een gratis 30 minuten adviesgesprek met 085 047 35 53 of plan een afspraak“.

Wettelijke indexering kinder- en partneralimentatie 2018 bekend

Inmiddels is bekend dat per 1 januari 2018 de vastgestelde alimentatiebedragen met 1,5% verhoogd moeten worden.

Jaarlijks stelt de Minister van Justitie een indexeringspercentage voor alimentatie vast. Deze indexering van alimentatie geldt zowel voor partneralimentatie als voor kinderalimentatie.

Het is raadzaam om uw ex-partner hierop te attenderen. Wilt u een alimentatiecheck laten doen, neem dan gerust contact met ons op.

 

Let op: Een “vriendendienst” kan nare gevolgen hebben

De kantonrechter van de rechtbank Noord-Nederland heeft onlangs een vonnis gewezen dat op zich niet opzienbarend is, maar waarop ik toch wil wijzen. De uitspraak leert maar weer eens dat je voorzichtig moet zijn met het verlenen van een vriendendienst. Al snel worden de afspraken die worden gemaakt gekwalificeerd als een overeenkomst die tot verplichtingen leiden; de werkzaamheden van die “vriendendienst” moeten in overeenstemming zijn met wat van een redelijk handelend en redelijk bekwaam vakman mag worden verwacht.

Wat deed zich voor, in het kort: Man Y (van beroep interieurbouwer en (af)bouwer van badkamers) en vrouw X kennen elkaar vriendschappelijk. Partijen spreken af dat man voor vrouw een badkamer realiseert. Afgesproken wordt een uurtarief van € 25,00. De vrouw heeft al sanitair aangeschaft. Door een woordenwisseling worden de werkzaamheden gestaakt. De badkamer is niet klaar en er heeft geen oplevering plaatsgevonden.
Op verzoek van de vrouw vindt een bouwkundige inspectie plaats. De door haar benaderde deskundige concludeert dat aan vrijwel alle aangebrachte onderdelen gebreken/onvolkomenheden zijn. Een aantal daarvan zijn eenvoudig te herstellen, het merendeel evenwel niet. De kosten van herstel worden begroot op ruim € 23.000,00.

De vrouw stelt de man in de gelegenheid de gebreken binnen een termijn van 3 weken te komen herstellen en dat zij bij gebreke van dien de werkzaamheden op kosten van de man door een derde zal laten herstellen.De man stelt dat geen sprake is van een (aanneem)overeenkomst noch een orderbevestiging met omschrijving. Tot een oplossing tussen partijen komt het niet.

De vrouw stelt vervolgens een vordering bij de kantonrechter in waarin zij verzoekt om de man te veroordelen tot het schadebedrag, vermeerderd met rente en kosten. Zij stelt daartoe dat er een aanneemovereenkomst op regiebasis is gesloten. De man is toerekenbaar tekortgeschoten in de uitvoering van de werkzaamheden.
De man stelt dat hij de vrouw slechts heeft willen helpen met het bouwen en installeren van de badkamer, het was niet meer dan een vriendendienst. Juist is dat er een uurloon is overeengekomen, maar dat was slechts ter dekking van inkomsten die hij moest missen voor andere werkzaamheden die hij niet kon uitvoeren, aldus de man. Van een aanneemovereenkomst is geen sprake, betwist wordt dat de werkzaamheden niet op juiste wijze zijn uitgevoerd en dat hij in de gelegenheid is gesteld herstelwerkzaamheden te verrichten.

De kantonrechter oordeelt dat de afspraken tussen partijen wel degelijk gekwalificeerd kunnen worden als een overeenkomst van aanneming van werk op regiebasis. Waar verder geen afspraken over zijn gemaakt, vult de wet dat aan. De uurvergoeding is dan misschien wel een vriendenprijs maar geen vriendendienst.
De werkzaamheden moeten in overeenstemming zijn met wat van een redelijk handelend en redelijk bekwaam vakman mag worden verwacht.
Nu de man de gebreken betwist, benoemt de rechter een deskundige die de gebreken objectief moet vaststellen (de door de vrouw benoemde deskundige wordt als partijdeskundige en dus subjectief aangemerkt).

Deze deskundige komt eveneens tot de conclusie dat sprake is van een aantal gebreken, maar met een aanzienlijk lagere kostenberaming: zo’n € 6.600,00.
De man wordt veroordeeld tot betaling van het schadebedrag, vermeerderd met de kosten van de deskundige, die zo’n € 3.000,00 bedragen en de kosten van de procedure.

De volledige uitspraak is te vinden op www.rechtspraak.nl ECLI:NL:RBNNE:2017:3639

Dag van de Scheiding

Vrijdag 8 september ‘Dag van de Scheiding ’

 Aerts Leimena advocaten in Dordrecht opent op vrijdag 8 september haar deuren tijdens de ‘Dag van de Scheiding’. Op deze dag kunnen bezoekers vrijblijvend meer informatie krijgen over scheiden.

 De ‘Dag van de Scheiding’ is door de Nederlandse Vereniging van Familierecht Advocaten Scheidingsmediators (vFAS) in het leven geroepen. Met de dag wil de vereniging landelijk aandacht vragen voor het belang van deskundige begeleiding bij scheidingen. Jaarlijks gaan in Nederland gemiddeld 35.000 stellen uit elkaar. Uit landelijk onderzoek van de vFAS blijkt dat 42% van hen angst had om te gaan scheiden. Mensen maken zich vooral zorgen over de kinderen en hun financiën. Het uiteindelijke doel van de vFAS is het verbeteren van het proces rondom scheidingen, zodat partners zorgvuldig en respectvol uit elkaar gaan. Ook Aerts Leimena advocaten te Dordrecht doet daarom mee aan de Dag van de Scheiding.

Kosteloos advies over scheiden

Tijdens de Dag van de Scheiding opent Aerts Leimena advocaten te Dordrecht tussen 13.00 uur en 17.00 uur haar deuren voor het publiek. Iedereen kan vrijblijvend informatie verkrijgen over scheiden en mediation en kennismaken met advocaat en scheidingsmediator Maurena Leimena. Daarnaast is het mogelijk om een gratis scheidingscheck uit te laten voeren. Deze geeft helder inzicht in welke stappen nodig zijn voor een goede scheiding. Er zijn geen kosten aan de scheidingscheck verbonden.

Over de vFAS

De bijna duizend advocaten en mediators die lid zijn van de vFAS, zijn gespecialiseerd advocaat en scheidingsmediator. Zij beschikken over actuele juridische kennis op het gebied van onder meer alimentatie, huwelijkse voorwaarden, pensioenverevening en ouderschapsplannen. De aan de vFAS verbonden advocaten/mediators onderscheiden zich door: kennis (o.a. een aanvullende driejarige specialistische vFAS-opleiding), kwaliteit (minimaal vijf jaar ervaring als advocaat) en specialisatie (o.a. jaarlijkse verplichte bijscholing).

Dag van de Scheiding

Aerts Leimena advocaten aan de Toermalijnring 1804 in Dordrecht is vrijdag 8 september geopend van 13.00 uur en 17.00 uur. Meer weten over de Dag van de Scheiding? Kijk op www.dagvandescheiding.nl Betrouwbare achtergrondinformatie, gouden tips en stappenplannen voor scheiden en mediation zijn te vinden op www.verder-online.nl

Bank moet parate executie staken

Indien een hypotheekgever niet aan zijn verplichtingen voldoet, staat het de hypotheekhouder (veelal de bank) in beginsel vrij tot executoriale verkoop van het onderpand over te gaan. Dit is slechts anders indien de hypotheekhouder misbruik van zijn bevoegdheid maakt. Bovendien dient de hypotheekhouder zorgvuldig jegens de schuldenaar te handelen.

Op 26 april 2017 (gepubliceerd op 16 mei 2017) heeft de rechtbank Midden Nederland beslist dat in die zaak de hypotheekhouder de executie moest staken nu niet voldoende was komen vast te staan dat de geldlening is opgezegd en daardoor ook niet aannemelijk is geworden dat de vordering opeisbaar was. De bank was om die reden niet gerechtigd om tot parate executie over te gaan. Parate executie wil zeggen dat de bank zonder voorafgaande rechterlijke uitspraak het onderpand in het openbaar mag verkopen.
De bank kon niet bewijzen dat brieven terzake de ingebrekestelling en voor de opzegging van de lening waren verstuurd dan wel door de schuldenaar waren ontvangen. Nu de schuldenaar de ontvangst daarvan had betwist, rust op de bank de bewijslast dat de brieven waren verzonden en waren ontvangen. Ook een aangetekende brief is daartoe niet (altijd) voldoende.

Een tip is derhalve om brieven of aankondigingen waarvan het noodzakelijk is dat die de wederpartij bereiken altijd per aangetekende brief met ontvangstbewijs te versturen dan wel – indien mogelijk – per mail met ontvangstbevestiging. In dat geval is het te adviseren voor meerdere mogelijkheden te kiezen, bijvoorbeeld per gewone en per aangetekende post gecombineerd met een mail, met ontvangstbewijs.

Voor de volledige uitspraak klikt u hier.