Een woning kopen als belegging? Let op de zelfbewoningsplicht!

Kristien Aerts: “Let op bij het kopen van een woning op een eventuele zelfbewoningsplicht die door de gemeente kan worden opgelegd. Dit betekent dat je de woning zelf moet bewonen, vaak voor een bepaalde periode van een aantal jaar.”

 

Druk op de woningmarkt verlagen
Met deze maatregel wordt het kopen van woningen door beleggers die de woning willen verhuren ontmoedigd. Er zijn steeds meer gemeenten die deze maatregel opleggen. De zelfbewoningsplicht zorgt ervoor dat de druk op de woningmarkt lager wordt en woningzoekenden – waaronder starters – een betere kans krijgen.

Indien de woning binnen de gestelde termijn toch aan een ander wordt verhuurd dan wel op andere wijze in gebruik wordt gegeven, kunnen hoge boetes worden opgelegd.

 

Nieuwbouwwoningen

Deze maatregel kan nu alleen nog maar bij nieuwbouwwoningen worden opgelegd. De zelfbewoningsplicht geldt dus (nog) niet voor bestaande woningen. Daarbij kan het opleggen van deze maatregel in ieder geval voor gronden waarvan de gemeente zelf eigenaar is, maar in bepaalde gevallen ook indien dat niet zo is. De plicht kan bijvoorbeeld in een exploitatieplan worden vastgelegd of met de grondeigenaar worden overeengekomen indien partijen afspraken met elkaar moeten maken waarbij de eigenaar de gemeente nodig heeft.

Let dus goed op bij het kopen van een woning als u deze wilt gaan verhuren.

Heeft u vragen over onroerend goed recht of huurrecht? Neem dan gerust contact op, ik help u graag.

Wij gaan scheiden, wat nu?

Maurena Leimen: “Tijdens een scheiding moeten er veel afspraken gemaakt worden. Dit kan onder begeleiding van een scheidingsmediator. Mediation is niet bedoeld om de relatie te repareren, maar wel om de toekomstige relatie in de nieuwe situatie goed te houden. Dit scheelt energie, tijd en geld.”

 

De mediator is onafhankelijk
Welke afspraken maken wij over de kinderen? Hoe verdelen wij het huis? Hoe zien mijn financiën er na de scheiding uit? Allerlei zaken die kunnen spelen tijdens een scheiding en waar gezamenlijke afspraken over gemaakt moeten worden. Om dit soepel te laten verlopen kunt u er voor kiezen om een scheidingsmediator in te schakelen. Een mediator is onafhankelijk en informeert beide partners over de gevolgen van een scheiding. Wanneer er kinderen in het spel zijn staan de belangen van het kind hierbij centraal.

 

Ruimte voor emotionele aspecten
Het is niet gemakkelijk om tijdens- en na de scheiding, de relatie goed te houden. De mediator kan u hierbij helpen. Mediation is niet bedoeld om de relatie te repareren, maar wel om de toekomstige relatie in de nieuwe situatie goed te starten en goed te houden. Tijdens mediation wordt ruimte geboden om ook emotionele aspecten bespreekbaar te maken en om eventuele emotionele conflicten op te lossen. Daarmee kan een bijdrage worden geleverd aan de verwerking van de scheiding en kan een scheiding beter worden afgewikkeld. Dat scheelt heel wat energie, tijd en geld. De kosten van een mediator kunnen overigens verdeeld worden tussen de partners.

 

Waarom een vFAS-scheidingsmediator?
vFAS-scheidingsmediators hebben minstens vijf jaar ervaring in de advocatuur en zijn gespecialiseerd in scheidingen. Naast de advocatenopleiding heeft een vFAS-scheidingsmediator een extra opleiding van drie jaar gevolgd. Daarmee mogen zij zich specialist op het gebied van het familierecht noemen. Ze beschikken over kennis van zaken en maken u wegwijs op juridisch gebied. Ook op financieel vlak, denk aan alimentatie, kunnen de vFAS-mediators u van dienst zijn of zorgen zij er voor dat u voor het financiële gedeelte bij de juiste adviseur terecht komt.  Daarnaast begeleiden vFAS-mediators u ook op relationeel en emotioneel gebied.

 

Als vFAS-scheidingsmediator begeleid ik u graag bij een scheiding of verbreking van de samenleving om zo zorgvuldig en respectvol mogelijk uit elkaar te gaan.

Huur woonruimte opzeggen? Wat is dan de opzegtermijn?

Kristien Aerts: “In de wet zijn de opzegtermijnen voor zowel de huurder als de verhuurder van woonruimte opgenomen. Ik beperk me hier tot de opzegtermijn voor de huurder bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.”

 

Wettelijke opzegtermijn huurder

Wanneer je als huurder een huurovereenkomst woonruimte voor onbepaalde tijd wilt opzeggen, is de opzegtermijn afhankelijk van de betalingstermijn. De huurder heeft een opzegtermijn van een termijn die gelijk is aan de tijd tussen twee opvolgende huurbetalingen, maar niet korter dan één maand en niet langer dan drie maanden. De opzegging moet daarbij tegen een voor de huurbetaling overeengekomen dag plaatsvinden.
Als er dus wekelijks de huur moet worden betaald, is de opzegtermijn één maand en als er per half jaar moet worden betaald is de opzegtermijn drie maanden, veelal de laatste dag van de maand. Hiervan kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken in het huurcontract.

 

Uitspraak over andere opzegtermijn in huurovereenkomst
De rechter heeft onlangs besloten dat er zelfs geen enkele opzegtermijn gold, omdat er een opzegtermijn van 2 maanden (en dus met de wet strijdig) in de huurovereenkomst was overeengekomen. Omdat dit in strijd is met de zogenaamde blauwe lijst uit een Europese Richtlijn die consumenten beschermt tegen oneerlijke bedingen in algemene voorwaarden (93/12/EEG), wordt die te lange termijn niet van rechtswege omgezet in de wettelijke termijn van 1 maand, maar geldt er helemaal geen opzegtermijn (dat is wel het geval als een te korte termijn is overeengekomen, in dat geval geldt van rechtswege de opzegtermijn die in de wet is opgenomen). Voorwaarde om een beroep te kunnen doen op die richtlijn is dat de verhuurder handelt in de uitoefening van zijn beroep of bedrijf.

Of ook andere rechters deze uitspraak gaan volgen is vooralsnog niet duidelijk. Ons hoogste rechtscollege heeft zich er (nog) niet over uitgelaten.
Een waarschuwing dus aan verhuurders: het is dus van belang daarmee rekening te houden bij het opstellen van de huurovereenkomst.

Heeft u vragen over (ver)huurovereenkomsten? Neem gerust contact met ons op.

Wetsvoorstel aangenomen: automatisch gezamenlijk gezag

Nu is het nog zo dat je als ongehuwde en niet-geregistreerde partners de erkenning en het ouderlijk gezag van het kind zelf moet regelen, terwijl bij gehuwde en geregistreerde partners het gezamenlijk gezag automatisch geregeld wordt door erkenning.
De initiatiefnemers willen met dit voorstel de belangen van het kind beter waarborgen, het onderscheid met betrekking tot het gezag tussen kinderen geboren uit gehuwde ouders of ongehuwde ouders wegnemen. Zij willen de wet  beter laten aansluiten bij de behoefte van de veranderde samenleving en problemen wegnemen die door de huidige wetgeving worden veroorzaakt.

 

Maurena Leimena: “Het nieuwe wetsvoorstel zorgt ervoor dat er geen onderscheid meer gemaakt wordt tussen gehuwde en ongehuwde ouders. Na erkenning van het kind, krijgen ouders automatisch gezamenlijk gezag. Het is nog niet bekend per wanneer de wit in werking zal treden. Heeft u vragen over ouderlijk gezag of advies nodig van een familierechtadvocaat? Maak dan hier een afspraak voor een gratis 30 minuten adviesgesprek.”

Let op: huurverhoging per 1 juli 2022

Kristien Aerts: “Vanaf 1 juli 2022 mag de huurprijs weer verhoogd worden. Met hoeveel en of dit ook op u van toepassing is, leg ik u graag uit.”

 

Sociale huurwoning of huurwoning in de vrije sector?

Of uw huurwoning een sociale huurwoning is of in de vrije sector valt, is afhankelijk van de liberalisatiegrens. Ligt de huurprijs boven de liberalisatiegrens, dan valt de woning onder de vrije sector.

De liberalisatiegrens lag in 2021 op € 752,33 kale huur per maand en in 2022 op € 763,47 kale huur per maand.

 

Sociale huurwoning
De huurprijs van een kamer of woning in de sociale sector mocht in 2021 niet worden verhoogd.

Per 1 juli 2022 mag de huurprijs weer wel verhoogd worden.  De huurprijs in de sociale huursector mag vanaf die datum worden verhoogd met 2,3%  als de kale huurprijs hoger is dan € 300,00 en met maximaal € 25,00 voor huurprijzen lager dan € 300,00.

Voor huurders met een hoger inkomen (hoger dan € 47.948 voor een eenpersoonshuishouden en € 55.486,00 voor een meerpersoonshuishouden in 2020) mogen hogere huurverhogingen worden voorgesteld. De huurverhoging dient tenminste 2 maanden voor de ingangsdatum bekend te worden gemaakt. Daartegen kunt u bezwaar maken.

Voor een kamer is de maximale huurprijsverhoging, ongeacht het inkomen, 2,3%. Dat geldt ook voor een woonwagen en een standplaats.

 

Huurwoning vrij sector
Voor huurwoningen met een kale huurprijs hoger dan de liberalisatiegrens is de maximale verhoging 3,3% voor het jaar 2022. Daarbij dient de huurovereenkomst te worden nagekomen. Wanneer daarin een lagere maximale stijging overeengekomen is, geldt dat percentage. Bij een hoger percentage, kan maximaal 3,3% worden voorgesteld.
De gelimiteerde verhogingen gelden (in ieder geval) tot 1 mei 2024.

 

Gratis adviesgesprek

Heeft u nog vragen over de huurverhoging? Maak dan een afspraak voor een gratis 30 minuten adviesgesprek. Ik help u graag.

Heb ik recht op teruggave van mijn investering wanneer mijn partner en ik uit elkaar gaan?

Maurena Leimena: “Waar u recht op heeft, hangt o.m. af van de relatievorm en of de invesrering voor of na 1 januari 2012 gedaan is. Ook is het belangrijk om binnen de wettelijke verjaringstermijn actie te ondernemen.”

 

Getrouwd of geregistreerd partnerschap

Wanneer u met privé-middelen in een gemeenschapsgoed (bijvoorbeeld een woning) investeert, dan heeft u als gehuwde of geregistreerde partner op grond van artikel 1:87 BW recht op een vergoeding van het geïnvesteerde bedrag.

Voor gedane investeringen na 1 januari 2012 komt aan degene die de investering heeft gedaan, de investering inclusief de waardeontwikkeling toe (beleggingsleer). Degene die voor 1 januari 2012 heeft geïnvesteerd, heeft recht op een teruggave van het nominale bedrag dat destijds is geïnvesteerd. Er wordt in dat geval geen rekening gehouden met eventuele waardeontwikkelingen.  Bij huwelijksvoorwaarden kan er uiteraard van het wettelijke uitgangspunt (beleggingsleer) worden afgeweken.

 

Samenwonend

Voor samenwoners is er geen wettelijke regeling zoals bij gehuwden en geregistreerde partners. Een beroep op artikel 1:87 BW komt samenwoners dan ook niet toe. Samenwoners kunnen er wel voor kiezen om een soortgelijke regeling over vergoedingsrechten in een samenlevingsovereenkomst op te nemen.

Is er geen samenlevingsovereenkomst of kent uw samenlevingsovereenkomst geen bepaling over vergoedingsrechten, dan kan het algemene verbintenissenrecht een oplossing bieden. Wanneer u bij de verbreking van uw samenwoning kunt aantonen dat de door u gedane investering of bekostiging van een goed van uw ex, een onverschuldigde betaling betreft, dan wel dat uw ex-partner door deze investering ongerechtvaardigd is verrijkt, dan kan dat leiden tot een vergoedingsrecht. Uit de rechtspraak blijkt ook wel dat er een vergoedingsrecht kan ontstaan op grond van de redelijkheid en billijkheid.

 

Verjaringstermijn

Houd er rekening mee dat een vergoedingsrecht kan verjaren. De wettelijke verjaringstermijn bij vergoedingsrechten voor echtgenoten is zes maanden na de ontbinding van het huwelijk. Binnen deze termijn moet derhalve aanspraak worden gemaakt op het vergoedingsrecht.

Bij samenwoners verjaart een vergoedingsrecht na vijf jaar. Dit betekent dat een vordering al tijdens de samenwoning kan verjaren. Indien u ook nadien aanspraak wilt maken op de vergoeding van uw investering dan moet de verjaring worden gestuit. U kunt uiteraard ook in een samenlevingsovereenkomst opnemen, wanneer de vordering opeisbaar wordt. Bijvoorbeeld wanner de samenwoning eindigt of wanneer een woning wordt verkocht.

 

Gratis 30 minuten adviesgesprek

Wilt u weten wat in uw persoonlijke situatie van toepassing is? Maak dan een afspraak voor een gratis 30 minuten adviesgesprek. Ik help u graag.

Stormschade, wat nu?

Afgelopen weken hebben omgevallen bomen schade veroorzaakt aan auto’s en huizen. Wie is er aansprakelijk voor deze schade?

Kristien Aerts: “In beginsel wordt er bij stormschade een beroep gedaan op de eigen verzekering. Echter zijn er ook gevallen waarbij de schade kan worden verhaald bij de eigenaar van de boom.”

 

Wie is er aansprakelijk?

Tijdens de stormen van de afgelopen weken zijn er veel bomen omgevallen. Hierdoor is schade ontstaan aan onder meer auto’s en huizen. Wie is nu aansprakelijk voor die schade? In beginsel draagt iedereen zijn eigen schade waarvoor in de meeste gevallen een beroep op een verzekering kan worden gedaan. Maar in voorkomende gevallen kan ook de eigenaar van de boom aansprakelijk zijn en kan de schade op hem worden verhaald.

 

Eigenaar boom aansprakelijk

De schade kan verhaald worden bij de eigenaar van de boom als er sprake is van een onrechtmatige daad. Daarvoor dient te zijn voldaan aan de vereisten die de wet stelt aan het bestaan van een onrechtmatige daad.
Daartoe dient onder meer de eigenaar te kunnen worden verweten dat er schade is ontstaan. Een eigenaar dient een boom goed te onderhouden en periodiek te controleren of onderhoud nodig is. Als blijkt dat de boom ziek was en daardoor makkelijk kon omvallen tijdens de storm en de eigenaar heeft nagelaten de boom te onderhouden, kan hem dat worden verweten. Als ook aan de andere voorwaarden wordt voldaan, dan zal de eigenaar de schade moeten vergoeden.

Als de eigenaar kan aantonen dat hij aan zijn onderhoudsverplichting heeft voldaan, zal hij niet snel aansprakelijk zijn.
Afhankelijk van de grootte en de leeftijd van de boom zal er meer of minder onderhoud moeten worden uitgevoerd en de controle daarop. Maar ook de plaats waar de boom staat speelt een rol.

 

Eigen schuld

Het is ook mogelijk dat een deel van de schade voor rekening van degene die de schade lijdt blijft, als er sprake is van eigen schuld. Bijvoorbeeld wanneer iemand zijn auto onder een boom zet terwijl er storm is voorspeld.

 

Gratis 30 minuten adviesgesprek

Heeft u advies nodig over stormschade? Maak dan een afspraak voor een gratis 30 minuten adviesgesprek. Ik kijk graag mee naar uw situatie.

3 februari: webinar scheiden of uit elkaar gaan

Gaat u scheiden of uit elkaar? Dan is de informatieve webinar ‘Scheiden of uit elkaar gaan’, gegeven door de Belastingdienst en Toeslagen een tip om te volgen. Er wordt besproken waar u aan moet denken bij het regelen van belasting- en toeslagzaken.

  • Donderdag 3 februari van 19.30 tot 20.45 uur
  • Gratis aanmelden: https://bit.ly/3r2VNPW

Maurena Leimena: “Heeft u vragen over scheiden? Als vFAS-advocaat/mediator help ik u graag. Maak hier een afspraak voor een gratis 30 minuten adviesgesprek.”

Algemene voorwaarden, de belangrijke kleine lettertjes!

Kristien Aerts: “Het opstellen van goede algemene voorwaarden die bij u passen, ook wel de ‘kleine lettertjes’ genoemd, is verstandig én belangrijk. Zo kunt u conflicten voorkomen.”

 

Wat zijn algemene voorwaarden?

Algemene voorwaarden worden gebruikt bij het sluiten van overeenkomsten. Denk hierbij aan een koopovereenkomst of een overeenkomst met een aannemer of advocaat.
In die algemene voorwaarden worden regels opgenomen die van toepassing zijn op de overeenkomst en bevatten bijvoorbeeld regels over betalingsvoorwaarden, regels bij geschillen en uitsluiting van aansprakelijkheid. Het zijn regels die niet over de kern van de overeenkomst gaan zoals de prijs of hoeveelheid. Dit moet in de overeenkomst zelf zijn opgenomen en niet in de algemene voorwaarden.

De gebruiker stelt de algemene voorwaarden op voor al zijn overeenkomsten.

 

Wanneer algemene voorwaarden ter inzage?

De wederpartij (de klant) is al snel gebonden aan de algemene voorwaarden. Voorwaarde is dat ze voor of uiterlijk bij het sluiten van de overeenkomst kennis heeft kunnen nemen van de inhoud. Dat geldt ook als de wederpartij de algemene voorwaarden niet heeft gelezen of de inhoud daarvan niet kent. De gebruiker moet wel een redelijke mogelijkheid hebben geboden om van die voorwaarden kennis te nemen. Zo kunnen ze op de achterkant van het briefpapier staan of met de opdrachtbevestiging worden meegezonden.

Dit is slechts anders als dat bijna niet te doen is voor de gebruiker. De NS hoeft bijvoorbeeld niet bij de verkoop van elk treinkaartje de algemene voorwaarden te verstrekken. Maar er moet wel een mogelijkheid zijn voor de klant om daar op andere wijze kennis van te nemen.

 

Onredelijke algemene voorwaarden?

Er is dus vrij snel sprake van gebondenheid aan de algemene voorwaarden. Daar tegenover staat dat de wederpartij een beroep kan doen op vernietiging van een of meer algemene voorwaarden, ook al is hij daarmee akkoord gegaan. Dat is mogelijk als de gebruiker aan de wederpartij niet een redelijke mogelijkheid heeft geboden om van de algemene voorwaarden kennis te nemen of in het geval de voorwaarde onredelijk bezwarend is. Op deze laatste grond kan alleen een beroep worden gedaan door consumenten en door kleine ondernemers. Er is in de wet een zogenaamde zwarte lijst en grijze lijst opgesteld waarin bedingen zijn opgenomen die als onredelijk bezwarend worden aangemerkt (zwarte lijst) dan wel worden deze vermoed onredelijk bezwarend te zijn (grijze lijst).

 

Gratis 30 minuten adviesgesprek

Heeft u hulp nodig bij het opstellen van algemene voorwaarden of wilt u laten controleren of deze in orde zijn? Maak dan een afspraak voor een gratis 30 minuten adviesgesprek. Ik help u graag.