Uw huur- of koopwoning verhuren, mag dat?

Kristien Aerts: “U kunt uw huur- of koopwoning niet zomaar verhuren. Of dit mogelijk is hangt af van wat er overeengekomen is in de huurovereenkomst of hypotheekakte. Wanneer u deze afspraken niet nakomt kan dat een grond opleveren om de huurovereenkomst te ontbinden of de hypotheek zelfs worden opgezegd.”

 

Huurwoning verhuren

Als huurder van een woning is het volgens de wet onder voorwaarden toegestaan om de gehuurde woning door te verhuren. Maar let op, veelal staat in de huurovereenkomst een verbod op onderhuur. Kijk de bepalingen in uw huurovereenkomst dus goed na voordat u uw gehuurde woning gaat verhuren.

Wanneer u toch de huurwoning doorverhuurt, terwijl dit door de verhuurder is uitgesloten, komt u uw verplichtingen niet na en kan de verhuurder de huurovereenkomst ontbinden. Ten aanzien van uw onderhuurder kunt u dan schadeplichtig worden.

 

Koopwoning verhuren

Als eigenaar van een woning is het ook niet altijd toegestaan om uw woning te verhuren. In de meeste hypotheekakten is een bepaling opgenomen dat een woning niet zonder toestemming van de hypotheeknemer in gebruik genomen mag worden door een derde.

Wanneer u toch de woning verhuurt, kan de geldverstrekker de hypotheek opzeggen.

Als u eigenaar bent van een appartementsrecht, waardoor u van rechtswege lid bent van een Vereniging van Eigenaars, dient u de akte van splitsing en het daarin opgenomen reglement na te zien. Daarin zijn de mogelijkheden opgenomen tot verhuur dan wel het in gebruik geven van het privé-gedeelte.

 

Gratis 30 minuten adviesgesprek

Voor persoonlijk advies kunt u hier een afspraak maken voor een gratis 30 minuten adviesgesprek.

Let op de regelgeving en spelregels van een schenking!

Maurena Leimena: “Wilt u een schenking doen? Houdt er dan rekening mee dat er op fiscaal en civielrechtelijk gebied een aantal regels gelden. Zorgvuldig en goed schenken is nog een hele kunst. Zeker bij grote geldbedragen of een schenking met bepaalde voorwaarden is het raadzaam om u goed te laten informeren.”

 

Wat is een schenking?

Artikel 175 Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek geeft de definitie van een schenking:

“Een schenking is een overeenkomst om niet, die er toe strekt dat de ene partij, de schenker, ten koste van eigen vermogen van de andere partij, de begiftigde, verrijkt.”

Een schenking heeft als doel om de begiftigde ten koste van het vermogen van de schenker te bevoordelen, zonder dat de begiftigde een tegenprestatie daarvoor hoeft te leveren. Net zoals een normale overeenkomst, waar wel een tegenprestatie tegenover staat, komt een overeenkomst van schenking door aanbod en aanvaarding tot stand. Een schenking geldt als aanvaard, wanneer de begiftigde het aanbod niet onmiddellijk afwijst.

 

Wat is een gift?

De termen schenking worden in de praktijk nog weleens door elkaar gebruikt, maar juridisch is er een verschil. Waar er bij het begrip schenking sprake is van een overeenkomst om niet, is een gift iedere handeling, dus ook andere (rechts)handelingen dan een overeenkomst, die er toe strekt een ander ten koste van het eigen vermogen  te verrijken. Een gift kan ook zijn dat een erfgenaam een erfenis verwerpt om daarmee andere erfgenamen te bevoordelen. Het kan bij een gift zelfs zo zijn dat er wel sprake is van een tegenprestatie, denk aan verkoop van een goed tegen een vriendenprijs.

 

Wat kan er dan geschonken worden?

Het kan gaan om goederen of contant geld, maar ook om het overboeken of storten van een bedrag op iemand anders zijn rekening. Ook bij het wel of niet verrichten van een prestatie kan sprake zijn van een schenking. Zo valt ook het kwijtschelden van een schuld onder het begrip schenking.

 

Welke vormvereisten zijn er voor een geldige schenking?

Schenken is vormvrij. Dat betekent dat er geen vormvoorschriften zijn. Een schenking kan dus zowel schriftelijk als mondeling worden gedaan.

Hierop geldt één uitzondering: de schenking bij dode. Deze schenking heeft de strekking om pas uitgevoerd te worden, wanneer de schenker is overleden. Deze schenking is alleen geldig als de schenking persoonlijk door de schenker is aangegaan en van de schenking een notariële akte is opgemaakt. Is hier geen sprake van, dan vervalt de schenking. Belangrijk om te weten, dat het hier niet gaat om een gedane schenking bij leven, deze vervalt niet bij het overlijden van de schenker en dient door de erfgenamen gewoon uitgevoerd te worden.

Alhoewel er dus voor een schenking onder de levenden geen vormvereisten gelden is het wel raadzaam, zeker als het om grote bedragen gaat of om bepaalde voorwaarden aan de schenking te verbinden of omdat het noodzakelijk is voor de levering van het geschonken goed, om een schenking in een notariële akte vast te leggen. Een notariële akte heeft bovendien dwingende bewijskracht.

 

Gratis 30 minuten adviesgesprek

Voor persoonlijk advies kunt u altijd een gratis 30 minuten adviesgesprek inplannen via 085 047 35 53 of plan een afspraak.

Heeft u juridisch advies nodig?

Bij Aerts Leimena advocaten helpen we u graag tijdens een gratis 30 minuten adviesgesprek! Wij zijn gespecialiseerd in:
  • familierecht,
  • erfrecht,
  • huurrecht,
  • onroerend goed,
  • verbintenissenrecht en
  • incassozaken.
Bij ons kunt u altijd rekenen op een helder en eerlijk advies. Uiteraard houden wij ons aan alle adviezen van het RIVM. Wij kijken dan ook per aanvraag of het adviesgesprek telefonisch of met afstand op kantoor plaats kan vinden.

Wat is belangrijk om te weten over een ouderdomsclausule?

Kristien Aerts: ” In de koopovereenkomst van een oudere woning kan een ouderdomsclausule zijn opgenomen. In die ouderdomsclausule is opgenomen dat de koper weet dat het een oude woning is, hetgeen betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden, aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen

Verkoper sluit daarmee aansprakelijkheid van (verborgen) gebreken uit, waarvoor hij normaliter volgens de wet en ook volgens de standaardbepalingen van veel koopovereenkomsten wel aansprakelijk is.

Als koper nadat hij de woning aan hem is geleverd er achter komt dat er ernstige gebreken zijn, zal hij daartoe in veel gevallen de verkoper als gevolg van de ouderdomsclausule niet met succes kunnen aanspreken.

Als u als koper deze ouderdomsclausule in de koopovereenkomst ziet staan, is het zaak een goed onderzoek te laten uitvoeren door een bouwkundige om te bezien of u niet voor verrassingen komt te staan. Als er uit dat onderzoek blijkt dat er twijfel is over bijvoorbeeld de staat van het dak, is het aan te raden verder onderzoek te laten verrichten.

Als verkoper moet u er op letten dat de clausule niet te algemeen is omschreven. Hoe specifieker hoe beter. Bovendien geldt dat de ouderdomsclausule niet ziet op nieuw aangebrachte verbeteringen in de woning, bijvoorbeeld op een nieuwe aanbouw.

Gratis 30 minuten adviesgesprek
Ik adviseer u graag omtrent de omschrijving van de ouderdomsclausule, dan wel de uitleg daarvan. Beter voorkomen dan genezen.’’ Bel voor het maken van een gratis 30 minuten adviesgesprek met 085 047 35 53 of plan een afspraak.

Hoe werkt het inzagerecht in een medisch dossier voor nabestaanden?

Maurena Leimena: “Het is een situatie waar je liever niet mee te maken krijgt, maar welke situatie we in de erfrechtpraktijk wel regelmatig tegenkomen. Er wordt getwijfeld aan de wilsbekwaamheid van een overleden dierbare ten tijde van het opstellen van het testament. In dit geval kan het van belang zijn dat de erfgenamen inzage kunnen krijgen in het medisch dossier van de overledene.

Onder welke omstandigheden kan een nabestaande inzage krijgen? Ruim een jaar geleden op 1 januari 2020 is de Wet op de geneeskundige behandelingsovereenkomst (WGBO) gewijzigd. Een belangrijke wijziging is de regeling over het inzagerecht in medische dossiers na overlijden van een patiënt.

 

Hoofdregel en uitzonderingen

Over het algemeen geldt dat het beroepsgeheim van een hulpverlener niet zomaar opzij gezet kan worden. Het beroepsgeheim is ook na het overlijden van kracht. Het beroepsgeheim biedt een waarborg voor patiënten dat zij een vrije toegang tot de gezondheidszorg hebben en dat zij in alle vrijheid met vertrouwen in geheimhouding informatie kunnen delen met hun hulpverlener.

Als hoofdregel geldt dan ook dat een hulpverlener een nabestaande alleen inzage kan geven in het medisch dossier van een overleden patiënt, als de patiënt daarvoor toestemming heeft gegeven (art. 7:457 lid 1 BW). Per 1 januari 2020 is in de WGBO een regeling opgenomen voor het inzagerecht in het medisch dossier van een overleden patiënt door nabestaanden, voormalig vertegenwoordigers en ouders of voogden van overleden kinderen. Dit wordt geregeld in artikel 7:458a BW, waarin de uitzonderingen op de hoofdregel zijn opgenomen. Het doel van dit artikel is duidelijkheid te creëren voor zowel hulpverleners als nabestaanden en tegemoet te komen aan de behoefte van nabestaanden om het medisch dossier te kunnen inzien.

In de volgende gevallen dient de hulpverlener inzage in het medisch dossier te geven:

  • wanneer de patiënt bij leven schriftelijk of elektronisch toestemming heeft gegeven;
  • als een nabestaande op grond van de Wet kwaliteit, klachten en geschillen zorg een mededeling van de zorgaanbieder ontvangt dat een incident (denk aan een medische fout) heeft plaatsgevonden;
  • wanneer de nabestaande een zwaarwegend belang heeft bij inzage, er voldoende concrete aanwijzingen zijn dat dit belang wordt geschaad en inzage noodzakelijk is voor de behartiging van dit zwaarwegend belang;
  • de overleden patiënt jonger dan 16 jaar is.

In de erfrechtpraktijk zal vooral de uitzondering “zwaarwegend belang” een rol spelen.  De wetgever en de rechtspraak geven een aantal voorbeelden van situaties waarin sprake is van een zwaarwegend belang:

  1. het aanvechten van een rechtshandeling;
  2. inzage nodig voor vertegenwoordiger in het kader van een civiele procedure;
  3. het belang om te kunnen bepalen of een klacht kan worden ingediend wegens een medische fout;
  4. het belang om te weten te komen van wie men afstamt;
  5. het belang om erachter te komen of het overleden familielid een erfelijke ziekte had;
  6. de benadeling in een nalatenschap terwijl het vermoeden bestaat dat de erflater ten tijde van de wijziging van het testament wilsonbekwaam was;
  7. het beginsel van hoor en wederhoor (recht op contra-expertise door middel van een tweede inzage bij onenigheid over een deskundigenoordeel);

De hulpverlener bepaalt in beginsel of sprake is van een zwaarwegend belang en of inzage in of een afschrift van het dossier noodzakelijk is ter behartiging van dat belang. Er worden uitsluitend gegevens verstrekt voor zover deze betrekking hebben op de grond waarvoor inzage wordt verleend.

Voor een afstammeling die door een erflater bij testament is onterfd, kan artikel 7:458a BW uitkomst bieden om te bewijzen dat de erflater wellicht ten tijde van het opmaken van een testament wilsonbekwaamheid was. Was de erflater wilsonbekwaam ten tijde van het opstellen van het testament, dan is het testament op grond van artikel 3:34 lid 2 BW nietig.

 

Gratis 30 minuten adviesgesprek
Heeft u behoefte aan persoonlijk advies? Bel dan voor het maken van een gratis 30 minuten adviesgesprek met 085 047 35 53 of plan een afspraak – link http://www.al-advocaten.nl/contact/.

 

Zorg voor het vastleggen van afspraken

Zorg voor het vastleggen van afspraken

Kristien Aerts: “Het is vervelend en komt te vaak voor: afspraken tussen partijen die mondeling worden gemaakt en waarbij dat fout gaat. Ofwel moet er snel iets gebeuren, ofwel zijn partijen bekenden van elkaar. Geen probleem, zolang partijen zich houden aan die afspraken. Door de afspraken schriftelijk vast te leggen kan er op dat document later teruggevallen worden. Voor professionele partijen is het te adviseren daarnaast te werken met algemene voorwaarden, die voorafgaande aan het geven van de opdracht moeten zijn geaccepteerd. Ik adviseer u graag bij het maken van een overeenkomst of bij het maken van algemene voorwaarden.”

Maak nu een afspraak voor een afspraak via 085 047 35 53 of plan online in.

ACTUEEL: Huurachterstand bedrijfsruimte tijdens de Corona-crisis

Huurachterstand coronacrisis

Sinds het uitbreken van de Coronacrisis zijn er bedrijven die, als gevolg door omzetdaling of zelfs volledig omzetverlies, de huur van hun pand (tijdelijk) niet meer kunnen betalen. Voor deze bedrijven zijn er afspraken gemaakt tussen de brancheorganisaties. In april vorig jaar is er een akkoord bereikt waarin een pakket aan steunmaatregelen voor huurders is opgenomen die in betaalproblemen zijn gekomen. Het is evenwel een richtlijn waaraan verhuurders zich in beginsel niet hoeven te houden.”
Rechtspraak
Sinds april 2020 heeft de rechter zich een aantal keer gebogen over de vraag of en hoeveel huur de huurder die omzetverlies lijdt, dient te betalen tijdens deze periode van crisis. De rechter heeft een aantal keer geoordeeld dat er sprake is van een gebrek – verhuurder verschaft niet het huurgenot dat de huurder bij het aangaan mag verwachten – als gevolg van de overheidsmaatregelen die er zijn genomen door het gedwongen sluiten van met name horeca- en winkelpanden. Aansprakelijkheid daarvoor is evenwel veelal uitgesloten in de huurovereenkomst.

Daarnaast is de rechter in veel gevallen van oordeel dat ook sprake is van onvoorziene omstandigheden. Om die reden kan de opschorting van de huur gerechtvaardigd zijn, waarbij verschillende percentages worden gehanteerd, van 25-33% tot 50%, over een bepaalde periode.

Ons advies
Kristien Aerts: “Met deze uitspraken in het achterhoofd kan het nuttig zijn eerst met uw verhuurder in gesprek te gaan als u de huur tijdelijk niet kunt betalen. Uiteraard geldt dit ook voor de verhuurder: probeer er eerst met uw huurder uit te komen, voordat u naar de rechter stapt. Een verhuurder kan immers gebaat zijn bij het voortzetten van de huur met een goede huurder, ook na het coronatijdperk.”

Gratis 30 minuten adviesgesprek
Heeft u behoefte aan persoonlijk advies? Bel dan voor het maken van een gratis 30 minuten adviesgesprek met 085 047 35 53 of plan een afspraak

Wij wensen u fijne feestdagen!

Aerts Leimena advocaten wenst u prettige kerstdagen en alvast een gelukkig nieuwjaar!

Heeft u in 2021 juridisch advies nodig? Wij helpen u graag met onze eerlijke en professionele kijk op zaken. Bekijk onze specialisaties op onze website en maak alvast een afspraak voor een gratis 30 minuten adviesgesprek.

Let op: per 1 januari wijzigingen energielabel

Het energielabel voor woningen en utiliteitsgebouwen gaat veranderen. Kristien Aerts: “Het is volgend jaar voor woningeigenaren niet langer mogelijk om online een energielabel aan te vragen. U moet hiervoor een afspraak maken met een vakbekwaam energieadviseur die bij u thuis langskomt.”

Werkwijze
Deze adviseur berekent hoeveel energie er nodig is voor verwarming, warm water, ventilatie en koeling van uw woning. Hiervoor wordt er gekeken naar de aanwezige installaties, zoals de cv-ketel en zonnepanelen. Daarnaast gaat de adviseur kijken hoe goed uw huis geïsoleerd is. Denkt u hierbij aan vloerisolatie, gevelisolatie, dakisolatie of dubbelglas.

Op deze manier wordt het energielabel nauwkeuriger vastgesteld en is het mogelijk om verbeterpunten aan te wijzen. Deze aanbevelingen voor verduurzaming komen ook op het energielabel te staan.

Kosten nieuw energielabel
De prijs van een energielabel hangt af van het type woning, de beschikbare documenten en de tijd die de energieadviseur nodig heeft om alles op te nemen. Naar verwachting zullen de kosten voor een energielabel bij een eengezinswoning uitkomen op zo’n € 190,00 en bij appartementen om gemiddeld € 100,00. Uiteindelijk bepaalt uw energieadviseur de prijs van het energielabel. De uiteindelijke prijs zal na 1 januari 2021 duidelijk worden.

VEL blijft geldig
Als u al een geregistreerd VEL heeft blijft die nog 10 jaar geldig.

Gratis 30 minuten adviesgesprek
Heeft u vragen over het energielabel van uw woning of utiliteitsgebouw? Bel dan voor het maken van een gratis 30 minuten adviesgesprek met 085 047 35 53 of plan een afspraak.

Voorkom conflicten bij uw nalatenschap

In de praktijk blijkt dat het verdelen van de nalatenschap lang niet altijd in goede harmonie kan worden gerealiseerd. Emoties en communicatieproblemen staan een oplossing dan vaak in de weg.

Maurena Leimena: “Indien u in een dergelijke situatie verzeild bent geraakt, ontrafelen wij als adviseur met u de nalatenschap en de wijze waarop die verdeeld moet worden en zoeken wij met u naar een passende oplossing. Soms is de oplossing in een erfrechtelijke kwestie te vinden in overleg tussen de nabestaanden, met de executeur of de notaris. Wij geven ook graag advies in een vroeg stadium, denk bijvoorbeeld aan een check-up van uw testament of advies over erfrechtelijke consequenties bij samenwonen of (her)trouwen.”

Klik hier voor meer informatie of maak gebruik van ons gratis 30 minuten adviesgesprek.