Kristien Aerts: “In de wet zijn de opzegtermijnen voor zowel de huurder als de verhuurder van woonruimte opgenomen. Ik beperk me hier tot de opzegtermijn voor de huurder bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.”

Wettelijke opzegtermijn huurder

Wanneer je als huurder een huurovereenkomst woonruimte voor onbepaalde tijd wilt opzeggen, is de opzegtermijn afhankelijk van de betalingstermijn. De huurder heeft een opzegtermijn van een termijn die gelijk is aan de tijd tussen twee opvolgende huurbetalingen, maar niet korter dan één maand en niet langer dan drie maanden. De opzegging moet daarbij tegen een voor de huurbetaling overeengekomen dag plaatsvinden.
Als er dus wekelijks de huur moet worden betaald, is de opzegtermijn één maand en als er per half jaar moet worden betaald is de opzegtermijn drie maanden, veelal de laatste dag van de maand. Hiervan kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken in het huurcontract.

Uitspraak over andere opzegtermijn in huurovereenkomst
De rechter heeft onlangs besloten dat er zelfs geen enkele opzegtermijn gold, omdat er een opzegtermijn van 2 maanden (en dus met de wet strijdig) in de huurovereenkomst was overeengekomen. Omdat dit in strijd is met  een Europese Richtlijn die consumenten beschermt tegen oneerlijke bedingen in algemene voorwaarden (93/13/EEG), wordt die te lange termijn niet van rechtswege omgezet in de wettelijke termijn van 1 maand, maar geldt er helemaal geen opzegtermijn (dat is wel het geval als een te korte termijn is overeengekomen, in dat geval geldt van rechtswege de opzegtermijn die in de wet is opgenomen). Voorwaarde om een beroep te kunnen doen op die richtlijn is dat de verhuurder handelt in de uitoefening van zijn beroep of bedrijf.

Of ook andere rechters deze uitspraak gaan volgen is vooralsnog niet duidelijk. Ons hoogste rechtscollege heeft zich er (nog) niet over uitgelaten.
Een waarschuwing dus aan verhuurders: het is dus van belang daarmee rekening te houden bij het opstellen van de huurovereenkomst.

Heeft u vragen over (ver)huurovereenkomsten? Neem gerust contact met ons op.

Nu is het nog zo dat je als ongehuwde en niet-geregistreerde partners de erkenning en het ouderlijk gezag van het kind zelf moet regelen, terwijl bij gehuwde en geregistreerde partners het gezamenlijk gezag automatisch geregeld wordt door erkenning.
De initiatiefnemers willen met dit voorstel de belangen van het kind beter waarborgen, het onderscheid met betrekking tot het gezag tussen kinderen geboren uit gehuwde ouders of ongehuwde ouders wegnemen. Zij willen de wet  beter laten aansluiten bij de behoefte van de veranderde samenleving en problemen wegnemen die door de huidige wetgeving worden veroorzaakt.

Maurena Leimena: “Het nieuwe wetsvoorstel zorgt ervoor dat er geen onderscheid meer gemaakt wordt tussen gehuwde en ongehuwde ouders. Na erkenning van het kind, krijgen ouders automatisch gezamenlijk gezag. Het is nog niet bekend per wanneer de wit in werking zal treden. Heeft u vragen over ouderlijk gezag of advies nodig van een familierechtadvocaat? Maak dan hier een afspraak voor een gratis 30 minuten adviesgesprek.”

Kristien Aerts: “Vanaf 1 juli 2022 mag de huurprijs weer verhoogd worden. Met hoeveel en of dit ook op u van toepassing is, leg ik u graag uit.”

Sociale huurwoning of huurwoning in de vrije sector?

Of uw huurwoning een sociale huurwoning is of in de vrije sector valt, is afhankelijk van de liberalisatiegrens. Ligt de huurprijs boven de liberalisatiegrens, dan valt de woning onder de vrije sector.

De liberalisatiegrens lag in 2021 op € 752,33 kale huur per maand en in 2022 op € 763,47 kale huur per maand.

Sociale huurwoning
De huurprijs van een kamer of woning in de sociale sector mocht in 2021 niet worden verhoogd.

Per 1 juli 2022 mag de huurprijs weer wel verhoogd worden.  De huurprijs in de sociale huursector mag vanaf die datum worden verhoogd met 2,3%  als de kale huurprijs hoger is dan € 300,00 en met maximaal € 25,00 voor huurprijzen lager dan € 300,00.

Voor huurders met een hoger inkomen (hoger dan € 47.948 voor een eenpersoonshuishouden en € 55.486,00 voor een meerpersoonshuishouden in 2020) mogen hogere huurverhogingen worden voorgesteld. De huurverhoging dient tenminste 2 maanden voor de ingangsdatum bekend te worden gemaakt. Daartegen kunt u bezwaar maken.

Voor een kamer is de maximale huurprijsverhoging, ongeacht het inkomen, 2,3%. Dat geldt ook voor een woonwagen en een standplaats.

Huurwoning vrij sector
Voor huurwoningen met een kale huurprijs hoger dan de liberalisatiegrens is de maximale verhoging 3,3% voor het jaar 2022. Daarbij dient de huurovereenkomst te worden nagekomen. Wanneer daarin een lagere maximale stijging overeengekomen is, geldt dat percentage. Bij een hoger percentage, kan maximaal 3,3% worden voorgesteld.
De gelimiteerde verhogingen gelden (in ieder geval) tot 1 mei 2024.

Gratis adviesgesprek

Heeft u nog vragen over de huurverhoging? Maak dan een afspraak voor een gratis 30 minuten adviesgesprek. Ik help u graag.

Maurena Leimena: “Waar u recht op heeft, hangt o.m. af van de relatievorm en of de invesrering voor of na 1 januari 2012 gedaan is. Ook is het belangrijk om binnen de wettelijke verjaringstermijn actie te ondernemen.”

Getrouwd of geregistreerd partnerschap

Wanneer u met privé-middelen in een gemeenschapsgoed (bijvoorbeeld een woning) investeert, dan heeft u als gehuwde of geregistreerde partner op grond van artikel 1:87 BW recht op een vergoeding van het geïnvesteerde bedrag.

Voor gedane investeringen na 1 januari 2012 komt aan degene die de investering heeft gedaan, de investering inclusief de waardeontwikkeling toe (beleggingsleer). Degene die voor 1 januari 2012 heeft geïnvesteerd, heeft recht op een teruggave van het nominale bedrag dat destijds is geïnvesteerd. Er wordt in dat geval geen rekening gehouden met eventuele waardeontwikkelingen.  Bij huwelijksvoorwaarden kan er uiteraard van het wettelijke uitgangspunt (beleggingsleer) worden afgeweken.

Samenwonend

Voor samenwoners is er geen wettelijke regeling zoals bij gehuwden en geregistreerde partners. Een beroep op artikel 1:87 BW komt samenwoners dan ook niet toe. Samenwoners kunnen er wel voor kiezen om een soortgelijke regeling over vergoedingsrechten in een samenlevingsovereenkomst op te nemen.

Is er geen samenlevingsovereenkomst of kent uw samenlevingsovereenkomst geen bepaling over vergoedingsrechten, dan kan het algemene verbintenissenrecht een oplossing bieden. Wanneer u bij de verbreking van uw samenwoning kunt aantonen dat de door u gedane investering of bekostiging van een goed van uw ex, een onverschuldigde betaling betreft, dan wel dat uw ex-partner door deze investering ongerechtvaardigd is verrijkt, dan kan dat leiden tot een vergoedingsrecht. Uit de rechtspraak blijkt ook wel dat er een vergoedingsrecht kan ontstaan op grond van de redelijkheid en billijkheid.

Verjaringstermijn

Houd er rekening mee dat een vergoedingsrecht kan verjaren. De wettelijke verjaringstermijn bij vergoedingsrechten voor echtgenoten is zes maanden na de ontbinding van het huwelijk. Binnen deze termijn moet derhalve aanspraak worden gemaakt op het vergoedingsrecht.

Bij samenwoners verjaart een vergoedingsrecht na vijf jaar. Dit betekent dat een vordering al tijdens de samenwoning kan verjaren. Indien u ook nadien aanspraak wilt maken op de vergoeding van uw investering dan moet de verjaring worden gestuit. U kunt uiteraard ook in een samenlevingsovereenkomst opnemen, wanneer de vordering opeisbaar wordt. Bijvoorbeeld wanner de samenwoning eindigt of wanneer een woning wordt verkocht.

Gratis 30 minuten adviesgesprek

Wilt u weten wat in uw persoonlijke situatie van toepassing is? Maak dan een afspraak voor een gratis 30 minuten adviesgesprek. Ik help u graag.

Afgelopen weken hebben omgevallen bomen schade veroorzaakt aan auto’s en huizen. Wie is er aansprakelijk voor deze schade?

Kristien Aerts: “In beginsel wordt er bij stormschade een beroep gedaan op de eigen verzekering. Echter zijn er ook gevallen waarbij de schade kan worden verhaald bij de eigenaar van de boom.”

Wie is er aansprakelijk?

Tijdens de stormen van de afgelopen weken zijn er veel bomen omgevallen. Hierdoor is schade ontstaan aan onder meer auto’s en huizen. Wie is nu aansprakelijk voor die schade? In beginsel draagt iedereen zijn eigen schade waarvoor in de meeste gevallen een beroep op een verzekering kan worden gedaan. Maar in voorkomende gevallen kan ook de eigenaar van de boom aansprakelijk zijn en kan de schade op hem worden verhaald.

Eigenaar boom aansprakelijk

De schade kan verhaald worden bij de eigenaar van de boom als er sprake is van een onrechtmatige daad. Daarvoor dient te zijn voldaan aan de vereisten die de wet stelt aan het bestaan van een onrechtmatige daad.
Daartoe dient onder meer de eigenaar te kunnen worden verweten dat er schade is ontstaan. Een eigenaar dient een boom goed te onderhouden en periodiek te controleren of onderhoud nodig is. Als blijkt dat de boom ziek was en daardoor makkelijk kon omvallen tijdens de storm en de eigenaar heeft nagelaten de boom te onderhouden, kan hem dat worden verweten. Als ook aan de andere voorwaarden wordt voldaan, dan zal de eigenaar de schade moeten vergoeden.

Als de eigenaar kan aantonen dat hij aan zijn onderhoudsverplichting heeft voldaan, zal hij niet snel aansprakelijk zijn.
Afhankelijk van de grootte en de leeftijd van de boom zal er meer of minder onderhoud moeten worden uitgevoerd en de controle daarop. Maar ook de plaats waar de boom staat speelt een rol.

Eigen schuld

Het is ook mogelijk dat een deel van de schade voor rekening van degene die de schade lijdt blijft, als er sprake is van eigen schuld. Bijvoorbeeld wanneer iemand zijn auto onder een boom zet terwijl er storm is voorspeld.

Gratis 30 minuten adviesgesprek

Heeft u advies nodig over stormschade? Maak dan een afspraak voor een gratis 30 minuten adviesgesprek. Ik kijk graag mee naar uw situatie.

Gaat u scheiden of uit elkaar? Dan is de informatieve webinar ‘Scheiden of uit elkaar gaan’, gegeven door de Belastingdienst en Toeslagen een tip om te volgen. Er wordt besproken waar u aan moet denken bij het regelen van belasting- en toeslagzaken.

• Donderdag 3 februari van 19.30 tot 20.45 uur
• Gratis aanmelden: https://bit.ly/3r2VNPW

Maurena Leimena: “Heeft u vragen over scheiden? Als vFAS-advocaat/mediator help ik u graag. Maak hier een afspraak voor een gratis 30 minuten adviesgesprek.”

Kristien Aerts: “Het opstellen van goede algemene voorwaarden die bij u passen, ook wel de ‘kleine lettertjes’ genoemd, is verstandig én belangrijk. Zo kunt u conflicten voorkomen.”

Wat zijn algemene voorwaarden?

Algemene voorwaarden worden gebruikt bij het sluiten van overeenkomsten. Denk hierbij aan een koopovereenkomst of een overeenkomst met een aannemer of advocaat.
In die algemene voorwaarden worden regels opgenomen die van toepassing zijn op de overeenkomst en bevatten bijvoorbeeld regels over betalingsvoorwaarden, regels bij geschillen en uitsluiting van aansprakelijkheid. Het zijn regels die niet over de kern van de overeenkomst gaan zoals de prijs of hoeveelheid. Dit moet in de overeenkomst zelf zijn opgenomen en niet in de algemene voorwaarden.

De gebruiker stelt de algemene voorwaarden op voor al zijn overeenkomsten.

Wanneer algemene voorwaarden ter inzage?

De wederpartij (de klant) is al snel gebonden aan de algemene voorwaarden. Voorwaarde is dat ze voor of uiterlijk bij het sluiten van de overeenkomst kennis heeft kunnen nemen van de inhoud. Dat geldt ook als de wederpartij de algemene voorwaarden niet heeft gelezen of de inhoud daarvan niet kent. De gebruiker moet wel een redelijke mogelijkheid hebben geboden om van die voorwaarden kennis te nemen. Zo kunnen ze op de achterkant van het briefpapier staan of met de opdrachtbevestiging worden meegezonden.

Dit is slechts anders als dat bijna niet te doen is voor de gebruiker. De NS hoeft bijvoorbeeld niet bij de verkoop van elk treinkaartje de algemene voorwaarden te verstrekken. Maar er moet wel een mogelijkheid zijn voor de klant om daar op andere wijze kennis van te nemen.

Onredelijke algemene voorwaarden?

Er is dus vrij snel sprake van gebondenheid aan de algemene voorwaarden. Daar tegenover staat dat de wederpartij een beroep kan doen op vernietiging van een of meer algemene voorwaarden, ook al is hij daarmee akkoord gegaan. Dat is mogelijk als de gebruiker aan de wederpartij niet een redelijke mogelijkheid heeft geboden om van de algemene voorwaarden kennis te nemen of in het geval de voorwaarde onredelijk bezwarend is. Op deze laatste grond kan alleen een beroep worden gedaan door consumenten en door kleine ondernemers. Er is in de wet een zogenaamde zwarte lijst en grijze lijst opgesteld waarin bedingen zijn opgenomen die als onredelijk bezwarend worden aangemerkt (zwarte lijst) dan wel worden deze vermoed onredelijk bezwarend te zijn (grijze lijst).

Gratis 30 minuten adviesgesprek

Heeft u hulp nodig bij het opstellen van algemene voorwaarden of wilt u laten controleren of deze in orde zijn? Maak dan een afspraak voor een gratis 30 minuten adviesgesprek. Ik help u graag.

Wij wensen u fijne feestdagen!

Aerts Leimena advocaten wenst u prettige kerstdagen en alvast een gelukkig nieuwjaar!

Heeft u in 2022 juridisch advies nodig? Wij helpen u graag met onze eerlijke en professionele kijk op zaken. Bekijk onze specialisaties op onze website en maak alvast een afspraak voor een gratis 30 minuten adviesgesprek.

Indexeringspercentage alimentatie 2022
Het wettelijke indexeringspercentage voor alimentatie wordt jaarlijks opnieuw vastgesteld door het Ministerie van Veiligheid en Justitie. Elk jaar veranderen de lonen en daarom wordt dit ook doorberekend in het vastgestelde alimentatie bedrag. Per 1 januari 2022 stijgt de kinder- en/of partneralimentatie met 1,9%.

Maurena Leimena: “Maar let op, dit gaat niet vanzelf! Wanneer de onderhoudsplichtige het bedrag niet uit zichzelf verhoogd, zult u diegene hierop moeten wijzen. Ook is het mogelijk dat de wettelijke indexering wordt uitgesloten.“

Wettelijke indexering

De wettelijke indexering geldt voor door de rechter vastgestelde alimentatie en voor overeengekomen alimentatie slechts voor zover deze verplichting uit de wet voortvloeit. Het nieuwe percentage wordt vastgesteld aan de hand van het loonindexcijfer. Het vastgestelde indexeringspercentage wordt eerst berekend over de vastgestelde bijdrage en vervolgens elke keer over de laatst gewijzigde bijdrage. Met toepassen van de wettelijke indexering wordt bereikt dat eenmaal vastgestelde of overeengekomen alimentatie ondanks wijzigingen in de hoogte van de lonen blijven beantwoorden aan de wettelijke maatstaf van de draagkracht. Tevens wordt op deze wijze voorkomen dat degene die alimentatie ontvangt elk jaar aanpassing van de uitkering moet vragen in verband met inflatie.

Verhoging gaat niet vanzelf

Het doorvoeren van de wettelijke indexering gaat niet vanzelf! Wanneer de onderhoudsplichtige het bedrag niet uit zichzelf verhoogd, zult u diegene hierop moeten wijzen. Dit kunt u doen door een brief te schrijven of de persoon op de wettelijke verhoging te attenderen. Wanneer u een brief schrijft, kunt u het beste ook gelijk het nieuwe bedrag vermelden. Dit bedrag kunt u berekenen op de website van het Landelijke Bureau Inning Onderhoudsbijdrage.

Niet geinde wettelijke indexering is onderhevig aan verjaring van vijf jaar. Maar niet betaalde wettelijke indexering, zelfs langer dan vijf jaar geleden, kan later nog wel verrekend worden met te veel betaalde alimentatie.

Uitsluiten

De wettelijke indexering kan ook uitgesloten worden. Dit kan zowel door de partijen bij overeenkomst als door de rechter bij rechterlijke uitspraak. Voorbeelden hiervan zijn wanneer het inkomen van de onderhoudsplichtige niet zoveel stijgt als het loonindexcijfer aangeeft of wanneer het salaris naar buitenlandse maatstaven wordt vastgesteld.

Naast dat het percentage uitgesloten kan worden, is het ook mogelijk om de wettelijke indexering voor een bepaalde periode uit te sluiten.

Gratis 30 minuten adviesgesprek

Bent u benieuwd of uw alimentatie nog wel goed geregeld is? Wilt u uw alimentatie opnieuw laten beoordelen of heeft u andere vragen? Bel voor het maken van een gratis 30 minuten adviesgesprek met 085 047 35 53 of plan hier een afspraak link.

Huur- of pachtovereenkomst? Let op de verschillen!

Kristien Aerts: “Wanneer huur en pacht met elkaar verward worden, kan dit hele vervelende gevolgen hebben! Voorkom grote (financiële) problemen en zorg ervoor dat u goed geïnformeerd bent voordat u een overeenkomst voor pacht of huur aangaat.

Huur of pacht?

In de praktijk wordt pacht vaak verward met huur. Wanneer iemand bijvoorbeeld zegt dat de kantine op het voetbalveld wordt gepacht, klopt dit niet. Pacht heeft alleen betrekking op het gebruik van een onroerende zaak of gedeelte daarvan ter uitoefening van de landbouw (dat kan dus ook een stuk grond zijn). In het geval van de voetbalkantine is hiervan geen sprake en dus is het geen pacht maar huur.

Verschillende rechten en plichten
De rechten en plichten van de pachter en de verpachter zijn in een aparte titel geregeld in het wetboek. Hoewel die wettelijke regeling in een aantal opzichten lijkt op die van (ver)huur, zijn er belangrijke verschillen:

• De pachtovereenkomst moet worden goedgekeurd door de grondkamer (twee bijzondere pachtvormen daargelaten).
• Vaak dient er op (korte) termijnen te worden gelet en zijn de (financiële) gevolgen daarvan groot als die termijnen niet in acht worden genomen. Bijvoorbeeld bij het beëindigen van de pachtovereenkomst.

Wettelijke regeling is leidend

Wat er overigens ook bovenaan de overeenkomst staat, rechtsgeldig is wat toepasbaar is op de situatie. Voor de huur van de voetbalkantine zullen dan ook de wettelijke regelingen van huur van toepassing zijn en niet die van pacht, ook al staat dat bovenaan de overeenkomst.

Laat u goed adviseren voordat u een overeenkomst voor het gebruik van een onroerende zaak gaat ondertekenen. De gevolgen van het aangaan van een verkeerde overeenkomst kunnen wel eens heel anders zijn dan u vooraf had gedacht. Vaak kan niet van de wettelijke regeling worden afgeweken, ook al was u het daarover van te voren samen eens.

Gratis 30 minuten adviesgesprek

Het is raadzaam om u vooraf goed te laten informeren. Ik adviseer en begeleid u graag. Maak hier een afspraak voor een gratis 30 minuten adviesgesprek.